안녕하세요
이번글에서는 임대차3법에 대해 정리해보려고 합니다.
요즘 부동산에 대한 관심도 뜨겁고 이슈도 여전히 많은 거 같습니다.
그중에서도 임대차3법은 작년에 양도소득세 중과와 더불어 가장 화두가 됐던 정책이 아닐까 싶습니다.
그러면 임대차3법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 임대차보호 3법
2020년 5월 국토부에서 2020 주거 종합계획 발표했습니다.
임대차3법 시행 예고했었습니다.
정부의 주택임대차 시장에 대한 규제 시작을 알리는 발표였던거 같습니다
임대차3법에는 전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제(신고제)가 있습니다.
전월세 시장의 안정을 위해 정부와 여당이 도입한 법안입니다.
2020년 7월 30일 계약갱신청구권제도와 전월세상한제도 도입을 한 주택임대차보호법 개정안이 국회를
통과하고 다음 날인 7월31일부터 시행되고 있습니다.
1)전월세 신고제
주택매매시 30일 이내 실거래가 신고 의무처럼 전월세 거래 역시 30일 이내로 전웘데 가격을
신고해야 한다는 내용의 법안입니다.
이 법안이 도입되고 임대인들의 소득이 투명하게 공개되고, 가격 인상에도 제약을 받게 될 가능성 높아집니다.
실질적으로 3법 중 2법(전월세상한제와 계약갱신 청구권)만 작년부터 시행되고 있었고 전월세 신고제는 올해 6월부터 본격적으로 시행되고 있다고 합니다.
2)전월세상한제 : 2년에 5% 이상 임대료를 올릴 수 없는 제도입니다 다시 말하면 임대료 증액 상한액은 5%입니다
세입자가 재계약을 할 때 집주인이 기존 전월세 계약금액 대비 5%를 초과해 인상하지 못하도록 제한하는 제도입니다.
3)계약갱신 청구권 :
계약갱신청구권은 세입자에게 계약 갱신 권한을 부여하는 제도입니다.
세입자에게 갱신권을1회 줄것인지(2+2년), 2회 줄것인지(2+2+2년)에 따라 전세 기간이 4년에서 6년까지 연장 가능하 게 되는 제도 입니다.
임차인이 임대차 계약 기간 만료 6개월~1개월 사이에 계약 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유없이 거절을 할 수가 없습니다.
계약갱신 요구권은 1회로 제한하고, 전체 임대차기간은 4년을 초과하지 않는 범위에서 연장 가능하다고 합니다.
참고로 아래사진은 계약 갱신 거절로 인정되는 사유라고 하니 참고하시길 바랍니다.
2.임대차보호법 논란
1) 전세가 폭등, 전세 매물 귀해짐(월세로 대체), 매매가 상승
2020년에 부동산 규제로 주택매매 수요가 위축된 마당에 여당에서 이른바 임대차 3법 입법
움직임이 구체화되면서 서울지역 중심으로 전세대란이 가중되는 모습을 보였습니다.
전세물량이 4년간 묶이니 전세는 더 귀해질 수 밖에 없습니다.
그리고 집주인이 내보내기 힘든 전세 세입자 대신 월세로 바꾸는 사례도 많아지고 있습니다
또한 전세를 4년동안 못올리니 처음부터 전세보증금을 확 올려 받을 수 있게 되는 것이지요.
법 시행전에 임대인들이 전셋값 올려 단기적으로 임대료 폭등 우려로 떠들석했던 법입니다.
그리고 전세가격이 오르면 매매가도 밀어올려서 부동산 가격을 올려 놓을 수 있다고 합니다.
2)정부의 가격 통제로 인한 사유 재산침해 과도하다는 임대인들의 반발
3)오랫동안 거주하는 사람은 세입자인데 실질적으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세는
집주인이 내야한다는 불만
4)전세중심의 한국 주택 임대차 시장에 현실적으로 적용 어려운 정책이라는 지적이 나오고 있습니다
3.과거사례
과거 사례를 보면 1989년에 임대차보호법 개정으로 전세기간이 1년에서 2년으로 늘어났었다고 합니다
전세계약기간이 2년으로 늘어나면서 자연스럽게 전세값이 폭등하자 전세세입자들이 오른 전세값을 감당못해서
보다 저렴한 전세집을 구하기 위해 이사행렬이 줄을 이었던 시기라고 합니다
전세계약이 1년에서 2년으로 늘어난 1989년 전세값이 17.5% 폭등했던 시기입니다
임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입이 된 해는 1990년이라고 합니다.
이보다 앞선 1989년 서울 아파트 전세가 상승률은 전년 대비 29.65% 급등했다고 합니다.
2년으로 기한이 늘어난 첫 해인 1990년에도 23.65% 급상승했습니다.
5000만 원짜리 전세가 2년 만에 8000만 원 이상이 된 셈입니다.
문제는 위에서 언급했듯이 전세가가 오르면 매매가에도 영향을 미친다는 데에 있다고 합니다.
서울 아파트 매매가격의 전년말 대비 증감률을 보면 1987년 5.56%에서 1988년과 1989년 18%대로 급등했고 1990년 38.85%로 치솟았다고 합니다.
그 당시에도 지금도 모두 서울 주택이 부족하던 때입니다.
그나마 30년전에는 다행히도 1기 신도시라는 대규모 공급이 있었습니다.
지금은 3기 신도시가 언제 공급될 지 모르고 새로 공급할 주택도 턱없이 부족하다고 합니다.
작년에도 올해도 임대차3법 이슈가 대두되고 있는 거 같습니다.
이번글에서는 임대차3법에 대한 개념과 논란 그리고 과거사례에 대해서 정리해보는 포스팅이었습니다
부동산제도와 용어들을 공부함으로써 부동산 지식을 쌓기 위함의 포스팅들이니 참고 부탁드립니다!
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.