안녕하세요.
파이어파이리입니다.
오늘은 분양권 투자에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
분양권이란 이름에서도 알 수 있듯이 물건이 아니고 권리 입니다!
1.분양권이란(아파트 당첨권)
준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 아파트 당첨권이라고도 합니다.
주택청약통장 가입자에게 우선 공급하는 신규아파트의 입주권을 뜻합니다
그리고 분양권 거래가 허용되지 않는 전매 제한기간이란것이 있는데 지금 같은 부동산시장에서는
수도권은 거의 전매 제한이 걸려 있습니다
분양권 전매제한 기간은 투기과열지구, 조정대상지역 비조정대상지역에 따라 다르고,
공공택지,민간택지에 따라 다릅니다
또한 택지의 지역에 따라 각각 다르게 산정된다는 점 참고해주세요
2.분양권 취득 방법
1)청약
2)미분양 분양권 구입
청약이 미달되어 미분양되었다면 모델하우스에서 분양권 매수가 가능합니다
아파트 청약 결과를 확인해보고 미달되었을 경우에는 계약 기간이 끝난 직후에 곧바로 모델하우스에서 선착순으로 분양권 매매 계약을 체결할 수 있습니다.
이때 미리 모델하우스 분양상담사에게 미분양될 경우 계약 의사를 밝히고 연락처를 주고받은 뒤 해당 기간에 빨리 연락해서 원하는 평형과 동, 호수를 선택할 수도 있다.
3) 분양권 전매
-신규 주택에 대한 분양권을 다른 사람에게 매도하는 것을 말합니다
분양권 전매는 입주권을 권리 형태로 명의 변경하여 제3자에게 넘기는 것이라고 합니다
-청약 완판, 전매 제한 기간이 지난 후에 부동산중개소에서 분양권 매수가 가능하다고 합니다
이때가 가장 저렴하다고 합니다(이때부터는 분양권 가격에 프리미엄(p, 웃돈)을 더 주고 매수)
-분양 완판된 아파트를 꼭 사야 한다면 전매 제한 기간이 끝난 시점에 초피(초기 프리미엄)를 주고 분양권을 사는 것이 가장 저렴하게 사는 것이라고 하니 참고해주세요.
3.분양권 투자 장점.
1).소액투자가 가능
-분양권은 보통 분양가의 10%(계약금)만 있으면 소유권이 생기고(청약 당첨의 경우),
비 규제지역의 분양권은 프리미엄을 더해서 전매가 가능하기에 소액 투자가 가능합니다.(선분양제도)
보통 비용은 계약금/중도금/잔금 이렇게 3단계에 걸쳐 분할납부 합니다
-중도금에 대해서는 대출이 가능하기에 비교적 소액투자가 가능합니다
중도금 대출이 세대당 max 2건까지 가능하기에(비조정지역) 2건에 대해서는 각각 계약금 10%
(자세히 들여다 보면 계약금 10%+확장비 10%다)만 있으면 투자가 가능해요
(또한 전매가능 여부에 따라, 분양권 전매로 수익을 실현할 수 있는 것-비규제지역에서 가능)
2)절차와 방법이 간단
-일반 갭투자의 주택 매수 후 세입자 맞춰야 하는 스트레스 덜어 줍니다.
-등기를 안쳐도 된다
이말은 세금에서 비교적 자유롭다는 뜻입니다(취등록세x, 재산세, 종부세에 자유)
3)분양권은 신축
요새는 "신축이 입지다" 라는 얘기가 나온다고 할 정도로 신축이 대세입니다
신축이라 투자용으로 입주시까지 보유해도 전세 잘 맞출수 있습니다.(다만 대규모 입주일땐 주의)
4) 투자금 대비 투자수익이 크다
분양권은 신축 아파트 소유권리를 확보하는 것이고, 실제로 매매가 이루어지는 시기는 실제 입주 2~3년전입니다
그러므로 계약금 10%로 90%레버리지 활용 가능합니다
4. 분양권 투자 단점
1)하락기에 위험한 상품. (하이리스크 하이리턴),
경기침체시 마이너스 프리미엄도 각오해야 한다고 합니다.
만약 분양권 매수 후, 입주시 하락기에 접어들었다면 기축과는 차원이 다른, 후폭풍을 맞을 수 있다고 해요
입주시 공급이 한번에 나오므로 하락기에 충격은 훨씬 클 수 있다고 합니다.
2) 매도가 자유롭지 않음
지역마다 다르지만, 규제지역일 경우 전매제한으로 의도치 않게 장기투자로 이어질 수 있다는 단점이 있습니다
또한 매도시기를 놓칠경우 마음고생을 하게 되고 의도하지 않게 등기까지 해야 할 수가 있다고 합니다.
3) 양도세가 비싸다.
세금적인 부분은 다음글에서 다시 자세하게 다뤄보도록 하겠습니다
여기까지 분양권에 대해 알아보았습니다
다음 포스팅에서는 분양권 세금 및 입주권과의 차이에 대해서도 정리해보겠습니다.
오늘도 제 글 읽어주셔서 감사합니다